(투자) 부동산 투자 결정의 원칙

부동산 투자 결정의 원칙

1. 급매만 산다(최소 시세보다 천만원 싸게),

2. 실거주 여건이 좋아야한다(교통, 학군, 상권),

3. 전세가율 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3천만원 이하.

4. 20평형대 아파트 방2개보다 3개,

5. 전세가 부족한 곳,

6. 가급적 15년 넘지 않은 아파트(넘었을 경우 수리된 물건),

7. 실투자금 최대한 줄이기. 목표는 2천만원 이내

 

현장 조사전 사전 조사하기

- 4개의 창을 띄워놓기

- 네이버지도, 네이버부동산(매물), 국토교통부 아파트실거래가, KB부동산(시세)

- 1단계 지도로 지역 전체 모습 파악하기, 지적편집도 상 상업지구 확인

- 2단계 지역 내 집값 분포 확인하기, KB부동산 시세 확인, 정렬하여 지역별 대략적 매가 전세가 차이 확인. 지역 선택 시에는 가급적 평균가 이상인 지역을 선택하는 것이 좋다. 평균보다 비싸고 좋은 곳이 오를 때 더오르고 내릴때 하방경직성 강함. 

- 3단계 아파트 전수조사, 입지가 괜찮은 아파트 위주 조사. 이왕이면 500세대 이상 20평대 아파트 위주. 조인스랜드 전세가율 활용

- 4단계 나만의 관심물건리스트 만들고, 시세 조사, 과거 시세 및 거래량, 실제가격 등 

 

실제 투자 물건 현장조사하기

- 1단계 실제 매물찾기. 급매를 찾아보기, 중간층이 1층 정도의 가격에 나오면 급매라 할 수있음. 평균 10% 저렴한 물건. 부동산은 최소 세군데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보 확보가 가능. 1) 매매가, 전세가의 흐름, 2) 매매, 전세 매물 수 및 가격, 3) 교통, 학군, 편의시설, 4) 내가 원하는 매매가, 전세가 가능한지 확인. 조건에 맞다면 가급적 당일 방문

- 2단계 매물 직접 점검. 최선을 다해 꼼꼼하게 보자. 사겠다는 의지 표출. 급매나올 때 연락오게 하는 수단. 채광과 조망, 결로 곰팡이, 수납공간, 물 배수, 보일러(10년 정도되면 오래된것), 방문 상태, 마루 상태

- 3단계 매매가 조율하기. 내가 원하는 가격의 2배를 깎아달라 할 것. 200을 요구하면 100 깍이는 것이 통상 룰.

- 4단계 전세가 조율하기. 최고 가격으로 전세놓기. 계약 전 이야기보다 높게 내놓을 것을 요구. 단지 내 전세매물 부족 시 가능할 것. 높게 올려야 투자금을 아낄 수 있다.